COVID-19’UN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

2019 Aralık ayından itibaren Çin’den tüm dünyaya yayılan Korona virüs temelli COVID-19 virüsü ilk kez görülmesinden bu yana hızla yayılarak, küresel bir tehdit haline gelmiş ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilerek ilan edilmiştir. Dünya çapında olduğu gibi Türkiye’de de COVID-19 nedeni ile vaka ve ölümler artmakta ve söz konusu salgın hastalık hayatın her alanını olumsuz yönde etkilenmektedir.

COVID-19 salgının dünya çapındaki etkisi küresel krize neden olabilecek şekilde olup çeşitli alanlarda yarattığı olumsuz etkileri göz ardı edilemeyecek boyutlara ulaşmıştır. COVID-19 temelli salgın hastalığın sağlığımızı etkilemesinin yanı sıra ekonomimize, ilişkilerimize ve hukuki düzenlemelere  etkisi oldukça büyük olmakla birlikte beraberinde aşırı ifa güçlüğünü de getirmektedir.

Dünyayı sarsan COVID-19 salgını birçok sektörü farklı yönlerde etkilemiştir. Genele yayılan bir olumsuzluktan söz etmek doğru olsa da bu süreçten olumlu etkilenen sektörlerin varlığını da unutmamak gerekir. Zira yaşadığımız süreç, paniği beraberinde getirirken insanlar teması olabildiğince düşürmek adına stok yapmaya, online sistem üzerinden alışveriş yapmaya başlamıştır. Tüketime bağlı olarak internet üzerinden yapılan alışverişler özellikle market ve ilaç sektörünü olumlu yönde etkilemişse de salgın hastalık durumundan olumsuz etkilenen sektörlerin varlığı maalesef daha fazladır.

COVID-19 salgınının dünya geneline yayılması ile birlikte birçok hukuki düzenlemenin ne şekilde olacağı merak konusudur. Zira başta salgın halinin mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı, salgın nedeni ile iş akitlerinin devam edip etmeyeceği, buna bağlı olarak kiracıların kira ödemelerinin yapılıp yapılmayacağı yahut ne şekilde yapılacağı son dönemlerde en çok araştırılan hususlardır.

Bilindiği üzere COVID-19 salgını birçok sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmelerinin de yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de  mümkün olmayan bir durumdur. Bu salgının taraflara atfedilemeyen bir husus olduğu ortada olup, kira ödemelerinin yapılıp yapılmayacağı ya da yapılacaksa indirime gidilip gidilmeyeceği henüz netlik kazanmamıştır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki COVID-19 salgının mücbir sebep teşkil ettiği, bu gerekçe ile kira ödenmeyebileceği genel olarak ifade edilmekte ise de mücbir sebebin kira ödeme borcunu ortadan kaldırmadığının ancak birçok hukuki çarenin bulunduğunun bilinmesi gerekir.

İşletmeler bakımından T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu Genelge yayınlanmıştır. Söz konusu Genelge’ye göre, umuma açık ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten pavyon, diskotek, bar ve gece kulüplerinin 16 Mart 2020 tarihi saat 10.00 itibari ile geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiştir. Ancak söz konusu tedbirin ne kadar süre devam edeceği ile ilgili bir açıklama yapılmamıştır. Tedbirin ne kadar süre devam edeceğinin belirli olmamasının birçok işletme bakımından gelir sıkıntısı yaratacağı şüphesizdir.

Gerek devlet yetkilileri tarafından kapatılan gerekse insanların sokağa çıkmamalarından dolayı müşterisi olmayan işletmelerin gelir elde ederek kiralarını ödemelerinin beklenmesi dürüstlük kuralına aykırıdır. Kaldı ki söz konusu tedbirin ne kadar süre devam edeceği belirsiz olduğundan ifa imkansızlığının ne derece olacağı belirlenememektedir. Zira bu sürede birçok işletmenin tamamen kapanacağı, iflas edeceği kuşkusuz olup bu sürecin olabildiğince az hasarla atlatılması önemlidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi, COVID-19 salgın hastalığı bakımından önem arz eden bir maddedir. Söz konusu maddeye göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Söz konusu hükmün uygulanabilmesi için tek şart mevcut durumun kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Şüphesiz kiracı, kira sözleşmesini imzalarken COVID-19 salgın hastalığı varlığını bilebilecek durumda değildir, kaldı ki bu husus kiracıdan da kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda sorunun bir uyarlama davası ile çözümlenmesi daha doğru olacaktır.

İşletmelerin ne kadar süre kapalı kalacağı hususunun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesi ile değerlendirilmesi  de mümkündür. Söz konusu maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Kanun maddesine göre, COVID-19 salgın hastalığının kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebep olarak değerlendirilmesi mümkündür.

COVID-19 salgının mücbir sebep teşkil ettiği ortadadır ve mücbir sebep durumda sözleşmesel sorumluluklar askıda kalmaktadır. Bu nedenle taraflar arasında mücbir sebebe dayanan tarafın, salgın hastalıktan dolayı yaşanan ifa zorluğunu, uğradığı zararları somut deliller ile göstererek kira sözleşmesinin feshini talep edebilir.

Ancak kiracının sözleşmeyi feshetmesi beraberinde tahliyeyi de gerektireceğinden salgın hastalık halinde bu durumun yaşanması istenmeyecektir. Bu durumda kiracının TBK m.138’e dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası açması daha doğru olacaktır.

Kiracı uyarlama davası açarak mahkemeden;

– Mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ödenmemesine,

– Bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedelinden indirim yapılmasına,

– Mağazanın kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesini talep edilebilir.

Mahkemece işbu talepler doğrultusunda karar verilebileceği gibi ihtirazi kayıtla yapılan kira ödemelerinin iadesine de karar verilmesi mümkün olabilecektir.

Sonuç olarak COVID-19 salgınının dünya çapındaki durumu göz önüne alındığında, bu virüsün ilerleyen dönemlerde birçok sözleşmesel ilişkiyi çekilmez hale getirme potansiyeline sahip olduğu açıktır.  Dolayısıyla, her ne kadar öncesinde meydana gelen başkaca mücbir sebepler kapsamında tesis edilen kararlar mevcut olsa da söz konusu COVID-19 salgınının birçok mücbir sebep halinden daha etkili olduğu, gelişecek olan olayların somut özellikleri kapsamında değerlendirilmesi ve yorumlanması gerektiği söylenebilir.

Av. Gizem AĞIRDEMİR

 

div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container {background-image: url(http://www.guvenhukuk.info/demo/wp-content/uploads/2018/06/haberler-t.jpg);background-size: cover;background-position: top center;background-attachment: initial;background-repeat: no-repeat;}#stuning-header div.page-title-inner {min-height: 390px;}